Zicht op Recht: Ik wil mijn huis verbouwen!
Je hebt een droomhuis gekocht en na een tijd fantaseer je over een nieuwe badkamer met ligbad en een nieuwe keuken! Heel veel plannen dus, maar waar begin je? Als je het programma ‘help mijn man is klusser’ kent, dan zal je vast liever op zoek gaan naar een aannemer. Welke risico’s liggen dan toch nog op de loer, hoe dek je die af én hoe blijf je de kosten de baas?
Inventariseer de kosten en risico’s
Wat je zou willen verbouwen is meestal duidelijk maar de kosten van de verbouwing daarentegen vaak niet. Het is niet alleen aan te raden om meerdere offertes aan te vragen bij verschillende aannemers, maar wees ook bedacht op het risico dat bij een verbouwing gebreken aan de woning aan het licht kunnen komen. De vraag is dan of je zelf opdraait voor deze hoge kosten of misschien voor een deel je VVE (Vereniging Van Eigenaren). Ga voor dat je de opdracht aan de aannemer geeft dus na hoe het met je VVE staat: is die slapend of actief? Maak een analyse van het gebleken gebrek. Misschien kun je de schade op de verkoper van de woning verhalen. Kijk vooral dus goed naar je rechten.
Vergunning nodig?
Ga ook na of je een (omgevings-)vergunning nodig hebt voor de verbouwing. In het Besluit Omgevingsrecht is in artikel 2 uiteengezet voor welke bouwactiviteiten géén vergunning vereist is. Dit besluit kunt u raadplegen op de website van de overheid: www.overheid.nl. Voor dakkapellen, speeltoestellen en zonweringen is meestal geen vergunning vereist.
Moet ik meerwerk betalen?
Meerwerk bestaat uit alle extra werkzaamheden waarmee geen rekening is gehouden in de offerte. Hiervoor moet dus extra betaald worden. Meerwerk kan bestaan uit nader door jouw gegeven opdracht maar ook het herstellen van de gebreken aan de woning en of fouten van aannemers. Maak vooraf duidelijke afspraken met de aannemer over meerwerk. Geef aan dat je op de hoogte gesteld wilt worden als er meerwerk gedaan moet worden. Bepaal de prijs en de werkzaamheden die daar tegenover staan. De aannemer heeft een waarschuwingsplicht. Hij dient tijdig aan te geven wanneer meerwerk verwacht wordt. Als de aannemer dat niet doet dan kunt u de in rekening gebrachte kosten betwisten.
Is de aannemer aansprakelijk voor gebreken?
Als er sprake is van een fout of een slecht uitgevoerd werk dan kan de aannemer daarvoor aansprakelijk gesteld worden. De aannemer is aansprakelijk voor het resultaat. Het moment van oplevering is daarbij van belang. De aannemer kan niet meer aansprakelijk gesteld worden als je het gebrek bij oplevering had kunnen ontdekken. Misschien wil je een deskundige bij de oplevering hebben. Het werk wordt als opgeleverd beschouwd als je het aanvaard hebt. Dat moet voor jou dus wel duidelijk zijn. Je hebt dus als opdrachtgever een onderzoeksplicht voordat je overgaat tot aanvaarding. Indien er gebreken zijn dan dient de aannemer eerst in de gelegenheid gesteld te worden om de gebreken te herstellen.
Verbouwen is hartstikke leuk maar ook best stressvol. Bereid je dus goed voor zodat je met plezier kunt uitkijken naar de dag waarop je kunt wegdromen in je nieuwe ligbad.
Gloria Gomes
Meijer Advocaten en Belastingadviseurs
http://www.meijer-advocaten.nl
